Antes de nos aprofundarmos sobre o tema em pauta, iniciemos pela definição, para facilitar o entendimento:
AIRBNB é um serviço que permite que pessoas do mundo inteiro ofereçam em locação seus imóveis, para usuários que buscam acomodações mais em conta em qualquer lugar do mundo, sendo possível locar apenas um quarto ou o imóvel completo a outros usuários, como também alugar um espaço, caso seja a sua necessidade ou interesse. É uma plataforma muito usada no mundo todo por turistas, viajantes e profissionais em trânsito, eis que o grande apelo do serviço está nos custos mais baixos e na facilidade de uso: alugar um imóvel sem muita burocracia.

Vamos à questão jurídica, pois:
Por maioria de votos, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu em 20/04/2021 que, caso a
convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o AIRBNB, exceto se houver autorização na convenção condominial.

Decidiu-se que tal modalidade é caracterizada como uma espécie de contrato atípico de hospedagem, distinto da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações específicas.

Segundo o entendimento do STJ, se há expressa destinação RESIDENCIAL das unidades do condomínio na convenção condominial, torna-se impossível a sua utilização para a atividade de hospedagem REMUNERADA, prática essa que se caracteriza como atividade COMERCIAL.

No voto acompanhado pela maioria do colegiado, o Ministro Raul Araújo apresentou uma distinção entre os conceitos de residência (morada habitual e estável), domicílio (residência com a intenção de permanência definitiva) e hospedagem (habitação temporária).

Segundo o Ministro, entre as características da hospedagem estão a alta rotatividade no local e a oferta de serviços, em que o imóvel é disponibilizado para diferentes pessoas em curto espaço de tempo, com oferta de serviços como lavagem de roupas.

No campo normativo, Raul Araújo lembrou que a Lei de Locações considera aluguel para temporada aquele destinado à residência temporária do locatário, por prazo não superior a 90 dias. A legislação, segundo o ministro, não trata da hipótese de oferta de imóveis com alta rotatividade nem da possibilidade de divisão de uma mesma unidade entre pessoas sem vínculo.

Por outro lado, o magistrado apontou que as atividades realizadas por meio de plataformas como o AIRBNB não
possuem o modelo de negócio, nem a estrutura ou o profissionalismo suficientes para serem enquadradas na Lei 11.771/2008 (Política Nacional de Turismo), embora as características desse tipo de locação lembrem um contrato de hospedagem na modalidade atípica.

“Tem-se um contrato atípico de hospedagem, expressando uma nova modalidade, singela e inovadora, de hospedagem de pessoas sem vínculo entre si, em ambientes físicos de padrão residencial e de precário fracionamento para utilização privativa, de limitado conforto, exercida sem inerente profissionalismo por proprietário ou possuidor do imóvel, sendo a atividade comumente anunciada e contratada por meio de plataformas digitais variadas”, explicou o Ministro.

O ministro apontou que o Código Civil, ao mesmo tempo em que reconhece ao proprietário o direito de dispor
livremente de sua unidade residencial, também lhe impõe o dever de observar a sua destinação e usá-la de maneira não abusiva, com respeito à convenção do condomínio, instrumento com força normativa, segundo o próprio código.

“Assim, o direito do proprietário condômino de usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos artigos 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/1964, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício”, concluiu o Ministro ao manter o acórdão do TJRS.

Esta Decisão foi proferida nos autos do processo: REsp 1819075.

Caso você deseje saber mais sobre o assunto tratado, especialmente sobre as responsabilidades do condomínio e
condôminos no cumprimento das obrigações condominiais, bem como formas de conscientização e convivência em comum, ou necessite de orientação para outras questões jurídicas, basta um click para entrar em contato direto conosco por WhatsApp: http://bit.ly/morellidavilawhatsapp

Dr. Richard Franklin Mello d´Avila
OAB/SP 105.204

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