Em tempos atuais, não é raro nos depararmos com diversas ofertas de imóveis à venda, muitos ainda em fase de construção. Todavia, da mesma forma não é raro encontrar defeitos nos imóveis após a entrega, tais como problemas estruturais, rachaduras no piso, infiltração nas paredes, goteiras etc.

Assim, torna-se necessário saber o que nosso ordenamento jurídico dispõe sobre a responsabilidade dos construtores e, principalmente, o prazo em que é possível reclamar dos vícios eventualmente encontrados.

DA RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR E O PRAZO DE GARANTIA DAS CONSTRUÇÕES

Em conformidade com o que dispõe o artigo 618 do Código Civil, o construtor responde pela solidez e segurança da obra pelo prazo de cinco anos:

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

É importante ressaltar que esse prazo de cinco anos refere-se ao prazo de garantia da construção e não ao prazo de decadência ou de prescrição, conforme veremos mais à frente.

Assim, tendo surgido os defeitos dentro do prazo de garantia, a culpa do construtor é presumida por lei.

A lei estabeleceu presunção de culpa do construtor, profissional técnico e prestador de serviço, reconhecendo a vulnerabilidade do dono da obra nesse aspecto contratual.

Acrescente-se a aplicabilidade da lei do consumidor a apontar para a responsabilidade objetiva do fornecedor de serviço. Parte do pressuposto de que o dono da obra não tem como avaliar de plano, ou em menor prazo, a excelência e perfeição da obra.

Não se pode olvidar que nos casos em que o comprador efetua a compra do imóvel diretamente do construtor e na qualidade de destinatário final, se está diante de uma relação de consumo, sendo o construtor considerado fornecedor, conforme se verifica da leitura dos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor):

Art. 2°. Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.

Art. 3°. Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

  • 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.
  • 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.

Nesses casos, é aplicável o Código de Defesa do Consumidor, o qual dispõe que a responsabilidade do construtor pela reparação dos danos causados aos consumidores é objetiva, ou seja, independe de culpa, conforme art. 12:

Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.

Desta forma, resta clara a responsabilidade do construtor, bem como o prazo de garantia da obra por cinco anos. Todavia, conforme já afirmado no início, tal prazo não é de prescrição ou de decadência.

MAS O QUE ISSO SIGNIFICA?

Tal afirmação quer dizer que apresentados defeitos dentro do período de garantia (05 anos) previsto no Código Civil, o construtor poderá ser acionado no prazo prescricional de 20 (vinte) anos.

Na linha da jurisprudência sumulada pelo STJ (Enunciado 194), ‘prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra’. Assim, ocorrendo o evento danoso no prazo previsto no art. 618 do Código Civil, o construtor poderá ser acionado no prazo prescricional acima referido.

ISTO QUER DIZER QUE OS DEFEITOS SURGIDOS NO IMÓVEL DURANTE O PRAZO DE CINCO ANOS DEVEM SER REPARADOS PELOS CONSTRUTORES, QUE DEVEM SER ACIONADOS NO PRAZO PRESCRICIONAL LEGAL, SUMULADO PELO STJ, SENDO ESTE DE 20 (VINTE) ANOS.

Existem diversos julgados do STJ reconhecendo esta situação, tratando-se de questão bastante pacífica. Ademais, existe também um enunciado da III Jornada de Direito Civil (Enunciado 181), o qual caminha neste mesmo sentido:

O prazo referido no art. 618, parágrafo único, do Código Civil refere-se unicamente à garantia prevista no caput, sem prejuízo de poder o dono da obra, com base no mau cumprimento do contrato de empreitada, demandar perdas e danos.

 

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Como visto, o construtor responde pela solidez e segurança da obra pelo prazo de cinco anos, nos termos do art. 618 do Código Civil. Tal prazo é de garantia, o que significa dizer que os defeitos que vierem a surgir no imóvel durante esse o prazo de cinco anos devem ser reparados pelos construtores, que devem ser acionados dentro do prazo prescricional legal de 20 (vinte) anos, conforme sumulado pelo próprio STJ.

Nesse diapasão, fique atento! Diante de qualquer prejuízo e/ou ilegalidade, procure orientação junto ao seu advogado de confiança, pois todo cidadão tem o direito de socorrer-se do Poder Judiciário para tentar obter o benefício a que faz jus e que por vezes parece ser algo inatingível!

 

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