Tudo que se decide em assembleia condominial depende  de uma convocação legal (edital), de acordo com os termos da convenção, uma pauta clara (ata) e obediência ao quórum necessário para cada assunto deliberado. 

Para muitos temas que não exigem quórum qualificado, apenas a maioria dos presentes já é suficiente para deliberar sobre diversos assuntos. Todavia, nos casos em que a lei ou a convenção exigem o chamado “quórum qualificado”, como alteração da convenção ou obras, o mesmo deve ser obedecido, para que o for decidido em assembleia tenha validade legal, do contrário pode ser objeto de ação judicial contra o condomínio, ajuizada por algum condômino descontente com determinada deliberação, visando a respectiva reversão. 

Pensando nisso, houvemos por bem trazer abaixo de forma prática e exemplificativa o quórum necessário para cada tema: 

1) Aprovação de contas, aumento da taxa e eleição de síndico 
Em 1ª convocação, é preciso quórum de metade do todo; em 2ª, quórum livre. 
Votação necessária: maioria dos presentes na assembleia. 

2) Obras necessárias em condomínios  
São as que conservam a coisa ou impedem sua deterioração*. 
Exemplos: pintura ou limpeza da fachada (mantendo-se a mesma cor e padrão) e obras urgentes, como impermeabilização de um local com vazamento. 
Votação necessária: maioria dos presentes na assembleia. 

Obs.: se as despesas não forem grandes, não precisam de aprovação***. 

3) Obras úteis em condomínios  
As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*. 
Exemplos: Reforma da guarita, Individualização dos hidrômetros, Portaria remota, entre outros. 
Votação necessária: maioria do todo (todos os condôminos do condomínio). 

4) Obras voluptuárias em condomínios  
As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. 
Exemplo: Construção de uma piscina ou academia de ginástica. 
Votação necessária: 2/3 do todo (todos os condôminos do condomínio). 

5) Alterações na Convenção de condomínios 
Votação necessária: 2/3 do todo (todos os condôminos do condomínio)** 

6) Alterações no Regimento (ou Regulamento) Interno do condomínio 
Votação necessária: maioria dos presentes** 

7) Destituição do síndico  
Assembleia especialmente convocada por 1/4 dos condôminos. 
Votação mínima: maioria dos presentes. 

8) Outros motivos  
Desde que não exigido quórum especial pela Lei ou pela Convenção, em 1ª convocação, é preciso a presença de metade do todo; em 2ª, quórum livre. 
Votação mínima: maioria dos presentes. 

9) Considerações finais 

  • (*) Definições do dicionário Aurélio. 
  • (**) Alterações no Regulamento Interno é um assunto polêmico e a Lei (Código Civil) não é 100% clara sobre a votação mínima necessária. Veja o que dizem especialistas sobre qual a votação necessária para alteração do Regulamento Interno. 
  • (***) Geralmente, a convenção ou a assembleia decide um valor parâmetro para distinguir o valor máximo que não é necessário aprovação.  
  • Novo Código Civil, Artigo 1352, Parágrafo único: “Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.”
  • Maioria absoluta ou maioria do todo: Leva-se em consideração a totalidade do condomínio, ou seja todos os condôminos. Necessária para aprovação de obras úteis, que aumentam ou facilitam o uso da coisa, como reforma de guarita ou individualização de hidrômetros, por exemplo. 
  • Maioria simples ou maioria dos presentes: Corresponde a 50% mais um dos presentes em assembleia. Esse quórum elege ou destitui síndico, e aprova orçamento e contas. 
  • 2/3 do todo: Refere-se a dois terços de todas as unidades, levando em conta as frações ideais, caso se aplique. É um quórum aplicado para aprovação de obras voluptuárias e alteração da convenção. 
  • Obras necessárias podem ser providenciadas por qualquer condômino, sem autorização de assembleia, se o síndico não puder ou não quiser agir: Artigo 1341, § 1o “As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.” 
  • Se as despesas para obras necessárias e urgentes forem grandes, será preciso convocar imediatamente a assembleia, e comunicar a situação: Artigo 1341, § 2º “Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente. § 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.” 
  • Obras em partes comuns que são usadas por apenas alguns condôminos devem ser custeadas apenas por estes: Art. 1.340. “As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.” 

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MORELLI & D´AVILA SOCIEDADE DE ADVOGADOS 
OAB/SP 22.232 
Dr. Richard Franklin Mello d´Avila 
OAB/SP 105.204

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