Para que possamos dar início à abordagem desta importante questão, definimos “ANTISSOCIAL” como sendo a pessoa que apresenta comportamento agressivo, violento, impulsivo ou irresponsável, que manipula ou trata outrem com indiferença ou falta de sensibilidade, e tem grande dificuldade em se adaptar às regras da sociedade, desrespeitando-as e violando-as, sem mostrar culpa ou remorso pelo comportamento, mantendo descaso e desconsideração pelo certo e errado, violando os direitos e sentimentos alheios.

No âmbito condominial, a ênfase se dá à famigerada trinca de “S”, prevista no inciso IV, do art. 1.336 do Código Civil vigente, que veda a toda e qualquer pessoa a utilização de sua unidade autônoma de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais condôminos.

Mas afora esta questão de ordem legal, deve-se ter medida para que não seja interpretado como antissocial todo e qualquer morador que comete um deslize ou outro, eventualmente digno de ser alvo de mera advertência ou até mesmo, se mais grave ou reincidente, multa, por ter infringido o Regulamento Interno, por exemplo, por ter extrapolado o volume do som na festinha ou algo similar.

O antissocial é aquele que efetivamente causa perturbação à qualidade da vida condominial, tais como: tráfico de drogas, prostituição, furtos, acumuladores de lixo, jogos proibidos, atos de vandalismo, de agressão, violência ou stalking contra terceiros e que tragam riscos à segurança física e psíquica dos demais moradores etc.

Em casos tais, é fundamental que o síndico identifique o condômino antissocial. Ele não poderá ficar parado, esperando que fatos mais graves ocorram e a situação se torne insustentável e desestabilize a massa condominial, ocasionando um verdadeiro caos social. 

Algumas medidas serão fundamentais para tentar dar um basta ao comportamento infrator e precisará ter consciência de que o condômino antissocial não vai mudar a conduta com meras conversas no corredor. Na sua estratégia, será fundamental contar com apoio jurídico especializado e se conformar com a realidade de que certamente irá enfrentar um processo judicial.

Assim, é necessário tomar algumas providências de ordem imediata, na seguinte ordem:

  1. acionar sua assessoria jurídica para notificar e multar o infrator por descumprimento das normas internas, em conformidade com o que consta na Convenção ou Regimento Interno. Daqui em diante é o Jurídico quem deverá cuidar de todas as medidas cabíveis sobre o caso, devendo ser sempre posicionado pelo síndico sobre todas as ocorrências, para que receba as devidas orientações;
  1. o valor da multa por infração deverá seguir o disposto nos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil, ou seja, não poderá ser superior a 5 vezes a taxa condominial;
  1. se houver reincidência, configura-se o comportamento reiterado e, nessa hipótese, conforme dispõe o parágrafo único do artigo 1.337, do Código Civil, a multa para o morador antissocial não deverá ser maior que 10 vezes o valor da taxa condominial e somente pode ser aplicada após aprovação de 3/4 dos demais condôminos em assembleia. O Jurídico cuidará da assembleia nesse sentido;
  1. aplicadas as multas ainda assim persistem as más condutas do morador antissocial, sendo insuportável a convivência, o caminho viável será a respectiva judicialização, postulando a expulsão do mesmo do condomínio. O Jurídico cuidará da condução da assembleia nesse sentido. 

Muito embora não se encontre na Legislação Pátria previsão nesse sentido, a jurisprudência se mostra totalmente sedimentada quanto ao cediço entendimento de que há de ser preservado o bem estar coletivo em detrimento do individual, acima de qualquer patamar, ressaltando-se que, em casos de remoção do condômino antissocial, não se retira dele o direito de propriedade, mas tão somente limita seu direito de usar, gozar e fruir do imóvel, podendo locá-lo, emprestá-lo ou até mesmo vendê-lo.

Para judicializar uma ação desta natureza é fundamental que sejam coletadas as seguintes provas a serem carreadas ao processo:

  • notificações e multas aplicadas sucessivamente;
  • ratificações das multas em assembleias;
  • boletins de ocorrências a serem lavrados em delegacia de polícia civil relativos a todo e qualquer ato criminoso;
  • registros em livro de ocorrências do condomínio;
  • registros de ofensas por WhatsApp, e-mails ou redes sociais através de Ata Notarial em Cartório;
  • fotos, áudios e vídeos de CFTV que comprovem as infrações;
  • ata de assembleia que deliberou pela judicialização da ação para expulsão do antissocial;
  • testemunhas que comprovem os fatos.

Pela complexidade do tema e de todas as nuances que o envolve sugerimos aos Srs. Síndicos que mantenham sua gestão sempre atualizada, através de uma consultoria jurídica especializada, o que faz toda diferença na rotina diária condominial e evita vários dissabores desnecessários.

Nessas e em outras tantas situações que possam surgir, se faz necessária na esmagadora maioria delas a presença de um Departamento Jurídico competente e principalmente especializado na área de Direito Condominial, que possa mediar o conflito e, muitas vezes extrajudicialmente, alcançar uma composição de forma amigável e proveitosa para ambas as partes.

Não é interessante que todas as demandas sejam conhecidas pela justiça, principalmente quando se tratam de questões simples que podem ser resolvidas de forma amigável. De outra feita, nas situações em que isso se impossibilita, é fundamental a presença de um profissional da área, para que possa atuar em favor dos interesses do indivíduo em questão, seja ele um condômino ou o administrador do condomínio.

Nosso escritório conta com a experiência de mais de 30 anos neste ramo do Direito, possuindo expertise para resolver os litígios mais variados que se apresentam nesta seara.

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MORELLI & D´AVILA SOCIEDADE DE ADVOGADOS – OAB/SP 22.232
Dr. Richard Franklin Mello d´Avila – OAB/SP 105.204